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默认近年来，我国房地产按揭贷款余额快速增长，对金融机构来说，时有发生的“假按揭”贷款带来了巨大的潜在风险。笔者结合实际工作，对“假按揭”贷款的具体表现形式及银行应如何进行识别进行了浅述。
“假按揭”的主要表现形式一是利用关系人贷款。房地产开发商通过本公司员工、股东、亲戚朋友、熟人、施工方或者材料供应商等冒充购房者，填写真实的预售、购房、抵押等合同，与银行签订住房按揭借款合同，套取贷款，用于其生产经营。二是虚增房价骗取贷款。买卖双方通过虚增购房单价，将按揭贷款超过正常成交价格的部分挪用或造成事实上的降低首付款或变成零首付，将风险转嫁给银行。三是利用预售商品房备案制度的漏洞骗取贷款。开发商利用有些地区房管部门在预售商品房备案制度上的漏洞，对已经全部销售的房屋不做销售备案，再次或多次向银行申请按揭贷款，或预售商品房后，不到房地产管理部门办理合同备案手续，隐瞒销售事实，以开发项目办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款。
如何识别“假按揭”贷款一是从购房合同识别。由于“假按揭”的目的不是真正购房，而是骗取银行信贷资金，所以借款人不会像真实购房人一样注重购房合同的细节，合同内容相对简化、粗糙，相关规定不够全面、细致，合同要素往往填写不全。二是从借款人方面识别。进行按揭贷款审查时，必要时应与借款人进行面谈，询问其所购房屋的价格、楼层、朝向、厅室、户型、每月还款金额、贷款利率和期限以及相关费用等，如果是“假按揭”，借款人对所购房屋的详细情况会知之甚少。三是从借款人还款情况识别。正常个人住房按揭贷款，同一小区或是同一楼盘的借款人还款时间会各不相同，款项存入时间不同，还款后银行卡的余额也各不相同。但如果是“假按揭”贷款，其款项存入时间、扣款卡余额及还款来源基本趋同。四是从按揭楼盘识别。虚假个人住房按揭贷款所按揭的楼盘，大多数销售状况不佳，因此，这些楼盘大都存在地理位置不好、户型设计不合理、配套设施不齐全等问题。五是从开发商资产规模识别。虚假个人住房按揭贷款所对应楼盘的开发商，一般以小规模和新成立的民营房地产开发商居多。这些开发商大多资产规模小、资质等级低，很难从银行取得开发贷款。于是，个别开发商采取假售房的手法，以自己企业职工或职工家属购房的名义，从银行申请按揭贷款，以弥补开发资金的不足，形成融资性的虚假个人住房按揭贷款。
（作者单位：江苏高邮农商银行）
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