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默认近年来，受信贷需求疲软及市场竞争加剧等因素影响，部分银行在贷款审核环节出现松动，“高评高贷”问题再度活跃起来，手段也有所创新，已渗透至“房贷”“经营贷”等多个普惠金融领域。本文结合审计实践，深入剖析银行“高评高贷”的操作手法及风险成因，并从审计视角出发，提出构建全流程、多维度的信贷风险防控体系建议。
典型操作手法
（一）虚构交易背景，利用“阴阳合同”虚增评估基数。部分银行在押品评估环节直接采信房产成交价格作为评估依据，未引入外部独立评估机构进行交叉验证，也未充分参考市场公允价格。在此背景下，借款人通过签订“阴阳合同”、伪造银行流水及增值税发票等手段，虚构远高于市场实际水平的交易价格，并将其作为押品估价依据，以此套取超额银行贷款，放大信贷风险。
（二）勾结评估中介，非住宅类资产估值“注水”。商铺、厂房等非住宅类房产因非标准化程度高、估值难度大，往往高度依赖第三方评估报告，这为不良中介提供了寻租空间。部分评估机构受利益驱动，通过选取非典型高价案例作为可比对象、刻意夸大特殊装修成本或忽略资产折旧等手法，人为做高评估价值。这种“合谋”行为导致银行面临严重的抵押物不足值风险。
（三）利用自动估值系统漏洞套利。随着金融科技的发展，许多银行为提高审批效率，对标准化程度较高的住宅类押品引入了自动评估模型（AVM）。然而，这种依赖大数据算法的估值方式并非无懈可击，其模型因子的颗粒度粗糙及数据更新的滞后性，常被不法中介视为可乘之机，通过“钻空子”人为做高评估价。如自动评估系统往往难以精准捕捉同一小区内不同房源的微观差异，倾向于以小区整体均价作为估值基准。不法中介便刻意选择小区内价值较低的“劣质”房源（如底层、顶层、临街或户型极差的房源）申请贷款，使其享受了包含优质房源在内的平均高估值。这种“以劣充优”的操作，导致低价值物业被系统性高估，从而套取远超其实际变现能力的信贷资金。
风险成因与演变趋势思考
（一）风控对抗升级，资质包装精细化。“高评高贷”问题贷款中的借款人往往被进行一定程度的资质包装，以伪造还款能力，且对抗风控的手段正呈现出不断迭代升级的趋势。以防范空壳企业风险为例，尽管大部分银行已建立基础防线，对借款人经营主体的成立时间提出了硬性限制（如要求成立满一年），但部分不法中介迅速演化出“临时变更股东+资金拆借+资质包装”的新型规避模式。该模式锁定成立超过一年，但经营恶化或已不实际经营的“僵尸”小微企业作为目标，通过临时变更无实际出资的股东、提供房产等抵押物、提供资金过桥周转、信贷资质包装等“一条龙”服务，将原本“劣质”的借款主体包装成符合银行准入标准的“优质”借款主体。
（二）顺周期风险掩盖，管理手段滞后。在房地产上行周期，房价上涨掩盖了“高评高贷”风险，部分银行对此类问题的风险防控建设滞后。但在当前稳房价、防风险的背景下，部分银行原有的粗放式管理已无法适应市场变化，必须摒弃对抵押物的盲目崇拜，转向以精细化管理和科技赋能为核心的动态防控体系。
审计建议与防范措施
（一）强化借款人“穿透式”准入审查。一方面，银行要加大科技应用赋能，如引入工商、税务、水电等多维外部数据，建立贷前异常预警模型；重点监测“贷前突击变更股东”“水电能耗与纳税规模严重不匹配”等特征，将风险关口前移。另一方面，银行要加强贷前现场调查，严格落实双人现场调查制度；重点审查经营地址真实性、抵押物实际状态及贸易背景真实性（如银行流水、发票原件）；通过实地走访与交叉验证，防范材料造假和违规包装。
（二）强化评估机构动态监测管理。从审计实践来看，大部分银行已建立资产评估机构的准入机制，但对其后期的动态监测管理普遍流于形式，导致部分评估价格严重偏离市场价格的评估机构一直未被淘汰，风险不断扩大。针对“重准入、轻管理”的现状，银行应定期对评估机构的业务进行风险回检；对评估价值长期偏离市场公允价值、不良率持续超标的机构，及时发布风险提示或降低合作额度；对出具虚假报告、疑似配合骗贷的机构，坚决纳入“黑名单”并终止合作，形成有效震慑。
（三）强化押品价值管理。一是刚性落实“孰低原则”。 银行应修订押品管理办法，明确规定对于近期（如半年内）新取得的抵押物，其认定价值必须以“评估价与真实成交价孰低”为准，从制度上堵住虚高定价漏洞。二是建立“数据+专家”双轮驱动的估值机制。银行应定期采集贝壳、安居客等主流房产平台的成交数据，并建立区域价格数据库，以此数据库为基础输出参考价格，叠加内部鉴价专家的复核把关，确保押品估值贴近当地实际成交价格。三是定期优化自动评估模型。银行应构建自动评估模型估值的动态校准机制，定期对模型输出结果进行市场验证，以同类资产实际成交价格为锚，将偏离度锁定在合理阈值（如±15%）以内，超限即上报修正，确保模型与市场同步迭代。四是优化岗位协作机制。银行应进一步优化岗位设置，由前台客户经理负责现场调查、中后台负责复核审查，形成“调查+复核”双人把控机制，严把押品真实性、估值合理性两道关口；同时，推进押品网格化管理，强化区域内押品价值的动态跟踪与精细化管理。
结语
“高评高贷”不仅侵蚀银行的利润空间，更危及信贷资产的安全底线。银行应充分发挥审计的监督与咨询服务功能，将风险防控的关口前移；通过完善制度建设、强化科技赋能、压实主体责任，彻底斩断“高评高贷”的利益链条，为银行业务的高质量、可持续发展保驾护航。
（作者单位：江苏农商联合银行）
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