防范贷款拆分抵押登记法律风险

当前银行发放的担保贷款中，以房屋和土地设定（下称“不动产”）抵押的最多。办理一笔不动产抵押贷款业务，特别是大额贷款，由多宗不动产共同抵押较为常见。依《物权法》规定，不动产抵押需进行抵押登记，银行方能取得抵押权。在办理抵押登记时，不动产登记机关（下称“登记机关”）往往要求对贷款进行拆分。拆分是指《不动产登记证明》（下称“《证明》”）载明的债权金额分别对应不同抵押物，即每一宗不动产对应贷款中的一部分进行抵押，一个《证明》记载的债权金额只是贷款的一部分。对此种情况，银行似习以为常。

但实际上，贷款拆分登记隐藏着较大的法律风险，有可能对银行抵押权造成直接损害。因此，对该问题需引起业内重视并加以分析，才能认清并防范风险，维护自身债权和抵押权的实现。

贷款拆分登记的原因

（一）贷款拆分登记不是银行主动的行为。在有多宗不动产抵押的情况下，银行在贷前调查阶段会分别对每宗不动产价值进行评估，对应抵押率的规定分别对每宗不动产的担保金额进行测算，然后汇总得出全部不动产担保的最高贷款金额。如四川农信《信贷业务担保管理办法》75条规定“对于一笔信贷业务由多种担保方式或多个抵押物提供组合担保的，应先分别计算各种担保方式、各个抵押物的最高可用担保额度，然后加总确定组合担保最高可用担保额度。”也就是说，银行在内部流程上，会对每宗不动产担保的金额有一个拆分，但签订的抵押合同中，不会对贷款进行拆分。对银行来说，理想的状况是每宗不动产登记担保的债权金额均与贷款金额相同，以便于将来抵押权受偿处于有利地位。（二）贷款拆分登记的原因一般来说也不在于抵押人。银行和抵押人的本意均是全部不动产不区分份额为贷款设定抵押，除非抵押人强烈要求对自已的不动产只担保其中的一部分债权，且在抵押合同中予以约定。

（二）贷款拆分登记的原因一般来说也不在于抵押人。银行和抵押人的本意均是全部不动产不区分份额为贷款设定抵押，除非抵押人强烈要求对自已的不动产只担保其中的一部分债权，且在抵押合同中予以约定。

（三）贷款拆分的真正原因在于登记机关的强行要求。而登记机关要求拆分的依据是《担保法》35条。《担保法》35条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”部分登记机关以此为理由，严守抵押物价值的红线，要求债权人在办理抵押登记时，登记的债权金额不得超过抵押物的价值。

试举一例：甲向银行申请借款，由A和B两人的不动产抵押。A和B不动产评估价值均为500万元，由于银行内部规定抵押率不超过70%，故审慎确定两宗不动产可分别担保300万元，两者相加最终可发放贷款600万元。办理登记时，登记机关认为A和B都是对同一笔贷款提供抵押，两不动产的评估价值之和大于贷款600万元。如A和B担保债权金额分别登记为600万元，担保债权金额大于抵押物价值，违反了《担保法》35条的规定，因此必须对贷款进行拆分。由于登记机关的要求，银行为办理登记，只能顺从登记机关的意思。在如何拆分的问题上，银行又不能随意确定金额（比如A不动产登记为500万元，B不动产登记为100万元），故一般说来，都是以内部测算担保的金额为准进行拆分。故A和B不动产担保债权金额分别登记为300万元，两者相加等于600万元的贷款金额。这就是贷款拆分登记的由来。

贷款拆分登记法律风险分析

对贷款拆分登记后银行如何受偿的问题，目前有两种观点，第一种是以不动产对应登记的债权金额分别受偿，第二种是不区分登记金额，以贷款金额整体受偿。

（一）以上述案例进行分析。如甲到期未还款，银行实现抵押权时，A不动产由于所在位置好，变现能力强，处置价格为500万元，与评估价值无差异。B不动产变现能力差，价值缩水，最终处置价格仅有150万元。两者相加处置价格650万元，高于贷款金额。在不考虑利息及实现抵押权费用的前提下，如按登记对应的金额，银行只能受偿450万元，即A不动产登记金额300万元加B不动产处置金额150万元，A不动产剩余的200万元归A自行所有。如以贷款金额整体受偿，则银行应在A不动产处置金额500万元加B不动产处置金额150万元之和以内优先受偿。按第一种观点，银行损失150万元；按第二种观点，则贷款全额收回不受损失。

（二）抵押权是物权的一种。《物权法》第6条和16条规定的公示原则和公信原则是物权的基本原则之一。抵押登记的目的之一在于向外部公示抵押权是否存在，如何存在，外部第三人则以登记内容为判断标准构建信赖交易的基础。故《担保法司法解释》第61条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”仍以上述案例进行分析。A不动产评估价为500万元，银行登记债权金额为300万元，则外部第三人按正常的判断标准，有理由认为还有200万元的剩余价值，因此设定第二顺位抵押200万元。假设采取第二种观点，A不动产处置500万元应由银行全部优先受偿，第二顺位抵押权人受偿为零，对其殊为不公，有违公示公信原则。正如最高人民法院（2017）最高法民申2274号民事裁定书阐述的法律理由：“对不动产登记薄记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人理解为标准。这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。”由此可见，虽抵押合同约定为不区分份额共同担保600万元，但由于抵押登记对外公示的是300万元，故银行不能就A不动产的处置金额500万元全部受偿，在不考虑利息及实现抵押权费用的前提下，应由银行受偿300万元，第二顺位受偿200万元。

（三）对贷款拆分受偿的问题，各地司法实践有不一致性，持两种观点皆有之。四川省高级人民法院《关于审理实现担保物权案件若干问题的意见》19条第2款规定“担保物权登记的主债权金额与担保合同约定的主债权金额不一致的，原则上以登记的主债权金额为准。”该意见明确的支持以登记金额为准。通过查阅，本地法院也有支持第一种观点的案例。如四川省高级人民法院（2017）川民终70号民事判决，其判决理由中认为：“未经登记公示的事项，因形式要件的欠缺，不产生对抗性的物权效力。本案中，相关房屋抵押登记仅记载被担保的债权数额各为264万元，该数额与合同约定的债权本金数额也不一致。虽然形成该登记内容的原因并不明确，但就本案的抵押权人国信担保公司而言，其仅得在抵押登记记载的债权数额内享有优先受偿权。”

综上所述，银行应以登记的拆分金额受偿而非合同约定金额受偿，在法律上有依据，四川本地法院也予以支持。这就是贷款拆分登记导致的风险：一笔贷款由多宗不动产抵押，只要有一宗不动产的处置价格不能超过对应的登记金额，即使共同设定抵押的其它不动产处置金额之和远超贷款金额，银行贷款仍会形成损失。

防范风险的建议

（一）加强与登记机关的沟通协调，使登记内容体现真实意思。现行法律并未对主债权金额拆分做出强制性规定，登记机关要求拆分实际上是对《担保法》35条的自行解读结果。《担保法》自1995年实施以来，经济、金融和法律各方面已发生明显变化。2007年颁布的《物权法》并未对超额抵押进行约束，且该法178条明确规定“《担保法》与本法规定不一致的，适用本法”。可以说，《物权法》已对超额抵押进行了否定。而在现实生活中，不动产随着时间的推移升值和贬值都很正常。借款人归还贷款本来就有较长的时间，升和贬值的可能性非常大。若再强行要求不能超出价值提供担保并无实际意义。同时，由于拆分登记使银行面临巨大的法律风险，如登记机关固执己见造成银行损失，还有可能被银行提起行政诉讼。基于此，登记机关对以前存在的理解误区应重新审视，并依当事人的真实意思予以抵押登记。

在向登记机关释明法理和后果后，如登记机关仍坚持对贷款拆分才能登记，银行为发展业务，在不得不接受现实的情况下，可退一步提出，在《证明》附记中明确多宗不动产根据借款合同和抵押合同内容共同为全部贷款提供担保。尽最大可能维护抵押权的完整。

（二）审慎同意设置后顺位抵押或其他权利负担。以不动产剩余价值设置后顺位抵押，是较为常见的融资担保形式。若不动产上存在第二、第三顺位等后顺位抵押，银行主张以贷款金额而非拆分金额行使抵押权，更不容易得到法院的支持。法院在此情况下倾向于保护善意第三人，即后顺位抵押权人权利。因此，在贷款存续期间，如抵押人要求以不动产办理后续顺位抵押或设置其他权利负担，银行应充分考虑自身权利是否能够得到充分保障，并对可能承担的风险予以评估后再决定是否同意。

（三）在抵押合同进行特殊约定，通过债法弥补损失。可在《抵押合同》中约定：如抵押登记机关要求对贷款进行拆分登记，为确保抵押得以登记，为抵押登记提借供的申请书及其它格式文件内容与本合同约定不一致之处，以本合同约定为准。《证明》登记的各抵押物对应的担保债权金额不是双方真实意思表示，双方同意各抵押物仍然共同为全部债权提供担保。该约定虽体现了双方真实意思，但会受《担保法司法解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的约束。基于此，可再约定一条：如抵押权人未能就抵押物在全部债权金额范围内享有优先受偿权的，抵押人应就抵押权人因此受到的损失承担赔偿责任。该条约定的目的在于：在无法对超过登记金额部分取得优先受偿权的情况下，通过违约责任的方式，使银行从债法的角度获得补偿。

（四）积极与法院沟通，争取有利于银行的判决。进入诉讼程序后，银行应积极搜集有利于自身的相关案例、学理分析等，主动与法院沟通，指出登记机关强制要求贷款拆分登记的现状，探讨《物权法》与《担保法》的适用效力，指出银行与抵押人的真实意思表示，争取获得法院的认同，最大限度地获得有利于银行的判决结果。（作者单位：四川隆昌农商银行，王裕彬系该行董事长）