农房抵押贷款的困境与建议

实施乡村振兴战略，是党的十九大做出的重要战略部署。作为农村金融制度的重要创新和服务三农的主要抓手,“农房”财产抵押贷款有助于盘活农村存量资产，增强农业经营主体的融资能力。本文以河南省内黄县中召乡为例，剖析了当前金融支持农村盘活“农房”资产中存在的困境，针对性地提出了政策建议，以期解决农民从事生产经营的“钱袋子”问题，支持农民致富，助力乡村振兴。

中召乡概况

中召乡，地处内黄县南部，辖28个行政村，截至2020年末，据内黄县统计局统计，全乡户数11183户，户籍人口36451人。从有关部门了解到，目前该乡现有农房约1.3万套，全部未确权颁证。以中召乡镇区为例，主要有东街、南街、西街组成，全长约1000米，现有临街门面商户138户，据从当地国土资源部门了解，临街门店中办有出让性质的临街土地为零，全部为集体土地或宅基地性质土地；除少数乡镇公共资源（如原供销社等）临街对外租赁外，其余全部为个人住宅，虽办理有政府颁发的《集体土地使用证》，但2018年陆续开始测量后，一直未进行不动产确权颁证，无法实现有效抵质押“盘活”融资。

融资情况分析

在受访的138户商户中，在当地农信社有贷款的25户；因发展业务需要，有意愿贷款的15户；在资金出现困难，必要时有贷款需求的商户占20%。但受访的商户中，80%以上为租赁门面经营，房东贷款需求偏低，因临街房土地和房产性质制约，抵押物不足的商户占比接近100%。此外，约有2%商户可提供在县城和濮阳购置的商品房作为贷款的抵押物。

经过调查统计，中召乡因临街门市土地性质和房产等不动产权属的抵押制约，辖内商户无法实现抵押融资，制约了乡村经济发展。如上述临街土地和房产能成功办理出让土地和地上附属物性质变更，土地和房产必将实现增值。按现行乡镇土地和临街房产价值估算，138户商户临街房产占地面积约80亩，估价在50万元/亩，地价4000万元；建筑面积约3300平方米，估价2000元/平方米，房价6600万元，总价值约在1亿多元；按最低50%抵押率，银行机构可为镇区提供5300万元以上的贷款，将为当地乡村振兴持续提供有效融资。

困难与问题

确权颁证尚不完善 房屋产权证颁发不及时，存在“农房”登记完毕，农户自有土地确权发证工作尚未开始，农户尚未取得不动产确权证书。

抵押物价值难确定 由于“农房”分布范围广，地理位置、交通条件、发展状况千差万别，价值评估难；加之没有形成完善的交易市场，交易不活跃，没有可供参照物，也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系，市场价值难以准确定价。

抵押物难变现（流转） 贷款出现风险时，由于“农房”、土地的特殊性质，“农房”财产抵押在现实操作中存在较多复杂性和不确定性，抵押处置范围十分狭窄，且受地缘关系影响，“农房”和宅基地在拍卖、转让时成功率低，可能造成贷款债权悬空，缺乏有效风险防控手段和工具。

农村产权配套政策缺失 虽然“两权”抵押贷款试点契合了县域经济主体的资源及银行贷款条件，融资主体可利用“农房”等资源作抵押申请贷款，但是与农村产权相关的配套政策尚未出台，与农村产权抵押贷款相关的体制、机制和平台缺位，导致确权不易、评估缺失、风险突出，运作流程不顺畅，抵押贷款发放工作受到制约。

相关建议

加快开展确权颁证工作 建议政府加快确权发证速度，并通过政府平台及时下发取得“农房”和土地产权证的农户名单，便于金融机构有针对性地投放“农房抵押贷款”，真正激活农民手中的“沉睡资本”。

完善“农房”财权评估体系 建议政府部门出台专门的土地价值和“农房”价值评估办法，根据市场原则，制定土地价值和“农房”价值评估的参照标准，为“农房产权抵押贷款”的开展提供参考。

建立专门风险处置部门及补偿机制 建议政府部门制定专门的风险处置制度和流程，建立“农房财产抵押贷款”补偿机制，对“农房财产抵押贷款”实行财政贴息或设立“农房财产抵押贷款”风险补偿基金，引导金融机构积极参与，缓释“农房产权贷款”风险。

推动深化农村产权制度改革 建立完善农村土地产权交易平台，依托不动产登记中心平台，统一规范管理农村产权市场交易，为实现抵押、担保、转让和银行贷款抵押物处置以及抵押权实现，创造条件，并建立健全农村信用体系。 （作者单位：河南省内黄县农信联社）