“带押过户”业务存在的问题与建议

自《民法典》第406条关于抵押期间抵押人可以转让抵押财产的规定发布以来，国家有关部门针对房地产抵押贷款中涉及房产抵押权的转让活动先后出台了一些政策。与此相伴随，房产抵押贷款“带押过户”业务从无到有并不断取得新进展。本文以四川省德阳市开展的“带押过户”实践为例，开展调研，对相关问题进行分析思考，并推出了对策建议。

存在的问题

业务发展在总量和结构上存在着不足一是参与办理的银行机构数量有限。目前，德阳市28家银行机构中仅4家参与并办理了“带押过户”22笔，涉及贷款3340.7万元；其中，发放个人类“带押过户”按揭贷款21笔、金额992.7万元，1家银行办理企业类“带押过户”1笔、金额2348万元；参与办理“带押过户”的银行机构与业务金额都较少。二是业务种类较为单一。从“带押过户”贷款的类型看，德阳市目前办理的主要是个人住房按揭贷款“带押过户”，暂未办理涉及住房公积金按揭贷款和住房公积金与商业组合按揭贷款的“带押过户”；同时，涉及企业类“带押过户”的贷款暂仅1笔，业务数量十分有限。三是跨行“带押过户”业务尚未破题。目前德阳市辖内的“带押过户”业务仅限于房产买卖双方都是本行内的客户间办理，买卖双方不在同一银行的“带押过户”业务尚未开展。在现行模式下，办理跨行“带押过户”业务可能面临相关的司法查封、抵押物悬空等风险隐患，需要进一步协同多方探索风险管控路径。

相关制度与流程支撑保障不充分一是不动产登记操作规程需要进一步完善。目前，省、市、县不动产登记部门暂未出台“带押过户”业务的专业操作规程。在开展“带押过户”工作中，处理相关问题更多依赖于工作人员的“实操”经验。这些“实操”经验需要及时提炼形成规范的操作规程，使其更好地推动工作。二是银行业务流程有待进一步明确。经调研，德阳市辖内28家银行业金融机构中，仅7家有上级行制定下发的“带押过户”操作规程。特别是辖内更多的法人银行，需要在涉及“带押过户”业务的制度流程制定与落地、内部科技信息系统支撑等方面抓紧工作。三是银行的流程与科技信息系统匹配度需要优化。部分银行机构存在着“带押过户”操作流程和科技信息系统设置并不完全匹配的情形，导致一些工作环节仍依赖于手工作业。

科技赋能存在短板一是相关部门间的科技信息系统集成度不够。目前，办理“带押过户”过程中涉及的税务、住建等部门相关业务需要线下办理，办理“带押过户”涉及的各部门科技信息系统暂未集成形成线上的全流程。二是银行科技信息系统对接不动产登记中心端口较少。目前，德阳市不动产登记中心已开通抵押登记前置端口和畅通“互联网+不动产抵押登记”线上办理系统，实现了“带押过户”相关环节线上办理。但银行系统对接度不足，开通抵押登记前置端口银行种类覆盖不全和网点较少。目前德阳市已开通对接的银行网点41家、仅占网点总数的13.95%。三是电子证照应用存在着不足。目前电子证照在一些银行机构中应用率不高。同时，一些银行客户对电子证照的接受度还不高。这些一定程度上制约着“带押过户”的全流程在线办理。

宣传工作需要加强一是客户知晓度存在着不足。由于“带押过户”产生和推出时间不久，目前社会上人们对“带押过户”政策的知晓度不高。二是一些银行主动宣传不足。一些银行暂未利用物理网点和线上营销渠道的优势及时宣传“带押过户”业务。三是房产中介机构宣传力度不够。一方面，部分房产中介对“带押过户”政策了解不充分，难以向客户专业地宣传好“带押过户”；另一方面，少数房产中介基于可以在相关房产买卖的“赎楼”活动中获得利益不愿主动宣传“带押过户”。

对策建议

强化制度流程保障一是建议上级不动产登记管理部门及时出台省、市一级的“带押过户”业务操作规程，为下级不动产登记部门和银行细化具体的操作流程提供依据。二是建议完善涉及“带押过户”房产交易的资金监管政策。特别是完善好涉及跨不同银行之间“带押过户”房产交易的资金监管政策，为参与“带押过户”各方消除风险隐患提供支持。三是银行机构要搞好制度流程建设。凡是有“带押过户”客户业务需求的银行机构，必须及时落实涉及相关业务操作的制度、流程、科技信息系统支撑和相应的人财物保障。

有效深化银行服务一是增加参与办理“带押过户”银行机构的数量。凡是客户业务需求达到一定数量的银行机构，应及时推出和开办“带押过户”业务。二是加强部门协作增加“带押过户”贷款的种类。相关银行、不动产登记、公积金管理等部门应搞好协作，推动“带押过户”业务拓展至公积金按揭贷款、公积金与商业贷款相组合的按揭贷款。同时，及时深化好涉及非个人的“带押过户”房产贷款业务。三是依法合规及时探索办理跨银行之间的“带押过户”业务。

有序提升科技赋能一是集成各部门科技信息系统。加强协同，不断集成“带押过户”过程中涉及的住房监管、税务登记、不动产登记过户、银行等各部门科技信息系统，推进“带押过户”业务办理线上化。二是搞好端口对接。各涉及“带押过户”的单位应及时开通，并对接好相关的业务端口，做到“应开尽开”“应接尽接”。三是运用好电子证照。银行机构应按照经营数字化发展的要求，积极主动接受和应用好各类电子证照。同时，参与引导客户使用电子证照办理业务。

搞好“带押过户”宣传一是多方式开展宣传。涉及“带押过户”业务的有关部门应加大宣传力度，整合抖音、快手、公众号等新媒体平台进行宣传推广。银行机构应利用好本行客户的线上服务和相关金融知识宣传渠道，不断提升宣传的有效性。二是注重典型引路。梳理“带押过户”的业务典型及时宣传，增强公众对该项业务的体验感。三是发挥好房产中介的作用。由于大量的存量个人房产交易活动是通过房产中介居间促成的；与之相对应的“带押过户”业务需求，房产中介方面了解的信息非常丰富，应有效发挥好房产中介宣传“带押过户”业务的作用。

强化市场监管工作在推进“带押过户”过程中，不论涉及的是制度流程建设，还是相应的科技信息系统集成；不论涉及的是不动产抵押登记过户，还是涉及的银行借还款金融服务等工作，都需要发挥好政府相关部门的监管作用。因此，就需要不动产登记、银行监管、住建、税务等涉及“带押过户”监管的政府部门按照职责，加强协作，针对问题有效监管，及时监测，引领“带押过户”工作不断深化。

（作者系国家金融监督管理总局德阳监管分局党委书记、局长）