个人房产抵押贷款的风险控制研究

当今，在房地产市场下行、宏观经济增速放缓的背景下，部分借款人因资金链断裂、房价下跌等原因，无法按期还款，进一步加剧了房产抵押贷款违约风险，对银行造成负面影响。在当前银行抵押贷款业务中，风险暴露的严峻形势日益显现，成为制约银行业健康发展的一个因素。因此，银行如何制定合理的贷款策略，既要促进业务发展，又要达到控制风险的目的，显得尤为关键。笔者在开展审计业务中，结合对个人房产抵押贷款审计取样分析研究，提出相应的对策与建议。

（一）采取全面风险管理措施，在拓展业务中严控风险“准入关”。一是银行要建立一个有效的风险管理架构。在具体业务操作中要加强风险评估，在实地调查和核实借款人真实材料的基础上，通过大数据分析和模型预测，结合对“汇法网”“启信宝”等第三方平台信息查询，以及借款人纳税申报、动产等数据分析，完成对借款人初步删选，以便在复杂的市场环境中能够及时识别和应对潜在风险。二是通过贷款产品的合理配置降低信用风险。从优化资产配置的角度看，贷款期限的灵活性、还款方式的多样性、贷款额度的个性化、利率的差异化等多元化的策略有助于降低系统风险，也可以更好地满足客户需求，提高客户满意度和忠诚度，为银行带来新的增长点。

（二）提高信贷管理水平，重视风险管理，深入分析原因，采取应对措施。一是银行要优化信贷管理流程，减少人为操作失误和违规操作的可能性。同时，强化贷前调查，特别是贷款资金的合理性、合规性，防止信贷资金挪用或变相挪用。二是强化贷中审核，中台审核部门是风险控制的重要关口。要防止一些借款人的风险评估模型中数据不够准确和全面，导致对借款人的风险分析存在偏差，影响贷款审批和决策。贷中审查时对贷款用途的购销合同审核，不能仅是形式审查，对贷款用途、贷款额度的合理性也是需要考量的因素。

（三）遵循供需原则和最有效使用原则，确保评估价格更客观、更科学。参照“历史评估价值的方式”已然不能与当下的房地产价格相适配，需结合市场实际情况，采用灵活而全面的评估方法。譬如，可采取“市场比较法”，通过类似抵押物的市场价格进行比较核实分析得出，并充分考虑抵押物的物理状况、法律权属、市场环境等因素，对抵押物以及市场价格走势有一个相对准确的评估。在实际业务中，会遇到有价无市的情况，而这些也需要成为抵押物评估的参考因素。

（四）加强内部管理和员工培训，培养营销人员的风险意识与合规理念。一是要对从业人员进行持续、系统的培训和管理，通过定期培训和学习，帮助员工掌握信贷业务知识和技能，使之具备一定的风险识别能力；通过提前预判风险、预警提示，银行可以迅速有效应对，尽可能减少损失。二是银行需要培养专业的风险管理团队。通过培训、交流、实践，不定期分享案例，不断提升风险管理人员的专业素养和整体风控水平，打造高素质、专业化的风险管理团队，为银行稳健发展提供保障。

随着金融市场和房地产市场的不断深化和发展，房地产抵押贷款业务面临新的挑战与发展机遇，传统的风险管理方法和工具在面对复杂多变的市场环境和风险形态时，明显“捉襟见肘”。而数字化转型已成为行业发展的必然趋势，大数据、人工智能等技术的应用正在重塑管理模式和效率，银行需要不断加强风险识别、评估、监控和处置等方面的建设，通过专业的工具和精准的数据分析，实现风险预警和防控的“前置化”。

（作者单位：江苏江阴农商银行）